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マンション投資の家賃収入で老後は安泰?待ち受ける落とし穴とは?

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マンション投資の家賃収入で老後は安泰?待ち受ける落とし穴とは?


「年金があてにならない中で、マンション投資なら確実な家賃収入が安定的に老後をささえます…」


こんな宣伝文句に心惹かれる方も多いのではないでしょうか。

さらに

「1,000万円の投資で、年間100万円の家賃収入」
「利回りなんと10%」
「頭金ゼロ円で節税効果もあり」

などと言われたら、なおさら興味が増します。

「年金に10万円を上乗せできたら楽な生活ができる」などと思うのではないでしょうか。

では、「1,000万円の投資で、年間100万円の家賃収入」「利回りなんと10%」「頭金ゼロ円で節税効果もあり」これは本当に魅力的な投資話でしょうか。

1,000万円のマンションで、年間100万円の家賃収入という事は、月約8万3000円の家賃だという事です。

都心でも、築10年~20年くらいの中古マンションなら1DKでこれくらいの賃料が取れる物件はあります。

■1,000万円の物件、総返済額は約1,727万円
ここでまず注意しなくてはならないのは、1,000万円の物件といっても、1,000万円では買えないという事。

中古物件の場合、業者への手数料が3%プラス6万円の消費税というところが多く、さらに登記費用、司法書士報酬、ローン事務手数料などで合計10%、つまり1,100万円が必要になります。

さらにクリーニング、リフォーム、エアコンや電子レンジなども付いていないと借り手がつかないので、こうした費用を50万円とすると、1,150万円が必要となり、これを全額ローンで借りるとして計算しましょう。

投資用マンションのローン金利は通常の住宅ローンよりも少し高めなので、2%~5%。仮に1,150万円を3.5%、25年返済で借りると、総返済額は約1,727万円になります。

月々の返済額は、約5万8000円になります。

となると、家賃が8万3000円入ったとしても、約5万8000円がローンの支払いで消えるので、手元に残るのは2万5000円だけとなってしまうのが現実なのです。
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